远洋地产净利润率房企最低:北京地王亏本销售 ,,

远洋地产净利润率房企最低:北京地王亏本销售 ,,

2018-02-20 15:39 作者:小编
本报记者 郭海飞 发自北京

  眼下,远洋地产控股有限公司(以下简称为“远洋地产”, 03377.HK)正面临着业绩下滑、利润下降、人才匮乏的难题。

8月20日,在远洋地产发布2012年中期业绩报告4天后,花旗就发布研究报告称,其净利润率下降至10.6%,为大型内房企中最低。

同时远洋地产商业地产板块尚处于投入期,而住宅板块又受累于地王项目,北京两个地王项目疑似亏本销售,而青岛地王项目又涉嫌闲置。

今年初进行的裁撤事业部,更是导致远洋地产的人事大震荡,员工流失538人,雇员人数下跌8%,虽在大肆招聘,却难以在短期内解决人才匮乏的难题。

净利润率下降至10.6%

8月16日,远洋地产发布的2012年中期业绩报告显示,2012年上半年远洋地产实现协议销售额约137.6亿元,同比上涨11%;毛利率约20.6亿元,同比下降12%。

报告显示,今年上半年,远洋地产住宅板块实现营业额57亿元,较2011年同期的73亿元下跌22%。与此同时,远洋地产的协议销售均价由去年同期的15400元/平方米,下降至今年的11600元/平方米,跌幅达1/4,主要是由于有较多的可出售项目来自二线城市。

对此,远洋地产总裁李明对媒体表示:“尽管上半年远洋协议销售均价下跌20%,但在未来,远洋地产将对低端和高端产品维持其价格不变,如果市场允许,价格可能还会略有上涨。”

远洋地产在商业地产板块的表现也不尽如人意,2012年上半年仅实现2亿元的营业额,收入主要来源于北京的高级写字楼项目远洋?光华国际。

对此,李明表示:“远洋地产从今年开始,每年都将新增20万平方米的经营性物业。今年,远洋新增商业地产项目就是与太古合作的北京颐堤港项目,整个项目的建面大概是30万平方米,已在今年上半年投入试运营,在未来一两个月内正式开业,目前市场反应和出租情况都非常好。”

远洋地产投资者关系经理周秋实向时代周报记者透露,远洋地产将会加快商业地产的建设开发,下半年将有买地的可能,因为保险资金对商业地产投资的政策放开,有利于大股东中国人寿保险(集团)公司与其在商业地产方面的合作。

在住宅板块业绩下滑、商业地产尚处投入之际,远洋地产面临着一定的资金压力。其2012年中期业绩报告显示,截至6月30日,远洋地产手持现金及现金等价物120.6亿元,受限制银行存款28.1亿元,尚未使用的银行授信额度约193亿元,但是其短期贷款已达160亿元,贸易及其他应付款项达108.8亿元,应付所得税32.1亿元,总流动负债高达586.8亿元。

但周秋实称:“一年内,我们的总流动负债在370亿多元,到8月我们的现金在180亿元左右。”

“未来我们将以销售为先、现金为王,审慎地选择去化快、规模适中的项目去补充土地储备,深耕已进入的重点区域。”李明表示,截至6月30日,集团的土地储备达到了约2300万平方米,足够满足未来3-5年的高速发展。

8月20日,花旗发布研究报告指出,今年上半年远洋地产核心盈利按年下跌29%至7.16亿元,仅达全年交付目标25%。毛利率轻微改善1个百分点至31%,但净利润率下降至仅10.6%,为大型内房企中最低。

3个地王项目深陷泥潭

在利润大幅下降之际,远洋地产也已经开始失守北京市场。作为北京区域曾连续六年排第一的龙头房企,远洋地产一度以北京为大本营,2009年,北京在其业绩占比中高达70%,然而今年上半年其在北京区域的协议销售额为37.6亿元,仅占远洋总销售额的28%。

根据第三方统计,远洋地产目前在北京市场中排名第4位,位列城建、首开、保利之后。远洋地产在北京市场的疲软表现,或受累于其“地王”项目。

2010年3月15日,经过84轮竞拍,远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元拿下大望京1号地块。扣除教育、医疗用地等之外的商品房部分地块,该地块以高达2.7万元/平方米的楼面地价,一举成为当时北京的单价“地王”。

两年多后的2012年6月9日,自诩为“大望京收官王座”的远洋万和公馆开盘销售。据悉,去年底,远洋曾给万和公馆定下了4亿元的销售任务,但由于市场不景气没有入市而放弃。

据报道,今年,远洋地产又为该项目确定的销售任务为20亿元。时代周报记者向万和公馆项目负责人求证,其以不方便透露为由婉拒,但他坦言,“要完成今年的销售任务,压力相当大”。

远洋万和公馆销售人员对外宣称,该项目在开盘当天便签约8.2亿元。8月3日,远洋地产总裁李明在接受《参考消息》采访时也自豪地说:“远洋?万和公馆更是取得首次开盘即销售8.2亿元,至今热销16亿元。”

但是远洋地产2012年的中期业绩报告却显示,截至6月30日,远洋万和公馆共实现协议销售额6.4亿元,交付可售楼面面积13785平方米,销售均价4.67万元/平方米。

北京市住房和城乡建设委员会网站的房地产交易信息显示,目前该项目销售的3#和4#共计房源158套,项目拟售价格为57987元/平方米及58026元/平方米,比其46700元/平方米的成交均价高出1万多元。

而据媒体报道,远洋万和公馆的成本已经超过5万元/平方米。昔日“地王”亏本甩卖?周秋实强烈否定,“我们一共才400多套房源,没有必要亏本卖,现在有签5.2万元/平方米的,也有签到5.7万元/平方米的,基本均价我们还是能够保持在5万-5.2万元/平方米。至于具体成本和利润是多少,我们要等最后结转后才能计算,但销售毛利肯定不高。”

时代周报记者向远洋地产集团战略发展部副总经理段涛求证,截至截稿尚未得到回复,该部门的朱虹女士要求记者发送采访提纲,但是发出的采访提纲同样未得到任何回复。

然而和望京地区的其他高端住宅相比,万和公馆的销售价格仍显得过高。例如,与远洋·万和公馆毗邻的保利中央公园售价为3.8万元/平方米、华彩和悦府约为4.2万元/平方米。

远洋地产在北京的另一“地王”项目也深陷泥潭。2009年12月,远洋地产以48.3亿元的价格拿下亦庄新城地王,折合楼面价1.8万元/平方米,高达467%的溢价率更是改写了北京土地市场拿地溢价率最高不超过300%的纪录。

2011年9月,北京亦庄“地王”项目“远洋·天著”正式入市。根据北京市住房和城乡建设委员会网站项目签约状况显示,该项目两期共推出142套房源,截至目前,该项目第一次拿证成交套数为44套,而第二次拿证成交的套数仅为8套。

据报道,远洋·天著项目2011年9月15日推出的66套房源,拟售均价为4万元-4.7万元/平方米,当年11月,远洋·天著再推76套房源,拟售均价为3.2万元-4.4万元/平方米,单价比第一次开盘下调了不少。而最近两期的成交均价分别为26362元/平方米和26899元/平方米,与拟售价格相比接近“腰斩”。

而远洋在青岛的“地王”项目,也不甚乐观。2010年3月12日,青岛工人疗养院地块拍卖,出让土地面积为42463平方米,建筑规划总面积为80026平方米,拍卖起叫价为6000元/平方米。经过66轮的较量,远洋地产以地价1.95万元/平方米竞得该地块,成为青岛“地王”。

时代周报记者向周秋实询问该项目进展,她表示,“我们预计明年上半年开盘,目前基本上把产品的设计调整完毕,前期也有客户积累。但是具体开工没有,我还不是很清楚,应该已经开工建设了。”

而远洋地产青岛的“地王”项目在拿地两年后,仍处于挖地基阶段,则涉嫌成为闲置土地。

半年员工减少538人

2009-2010年,远洋地产在北京、青岛、上海、杭州等地拿下了多幅地王。在深陷“地王”泥潭之际,远洋地产进行了一场人事大调整。

2012年3月,远洋地产北京区域、东北区域两个事业部被撤销。从2009年到2011年,在李明的主导下,远洋地产先后成立了天津区域、北京区域、东北区域和商业地产四大事业部。

然而仅仅三年后,伴随各地项目剧增的销售压力,远洋地产率先对事业部管理制度“动手术”。近半年来,远洋地产至少裁撤了三位区域大员,除原北京区域事业部总经理徐立回归集团继续任副总裁外,尚有两位副总裁陈润福和周彤也相继回到总部—陈、周二人原来分别为天津事业部总经理和杭州分公司总经理。

据报道,目前这些大员都仅作为副总裁分管一些不重要业务,“这些基本上都是远洋的老人,官方给出的理由是没有完成集团制定的销售任务。”远洋地产内部人士向媒体透露,2011年远洋地产给各区域城市公司设定销售目标时,一度遭到了多位地方大员的抵触,“拒不签字,因为他们认为设定的目标与当时的市场行情完全不匹配。”

而原北京区域事业部副总经理胡宇宙,则加盟天润置地担任副总裁一职;原北京区域事业部的员工大部分则被分散到4个项目公司中去。北京的8个项目合并成4个项目公司,远洋?LAVIE、远洋?傲北项目是一个公司,远洋?万和公馆项目、远洋?天著项目各是一个公司,远洋一方、远洋东方公馆及几个尾盘项目组成另一个公司;东北事业部也采取了与北京相同的方式。

“今年初就裁撤了30%。从最早的天津事业部大领导换人,到杭州事业部大领导换人,再到北京事业部的裁撤,如今海南事业部的大领导也换人了。”在远洋内部人眼中,这或许是一场有点“狠”的大清洗。

“我自己也经历过,我们集团总部也有一些人员调整,今年3月份刚调整完的时候,心里有点不踏实,但几个月后就好了。”周秋实坦承。

事业部的裁撤,带来了人才的大批流失。远洋地产2012年中期业绩报告显示,截至6月30日,该集团共有员工6314人,而2011年12月31日尚有6852人,员工减少538人,雇员人数下跌8%。

“远洋在北京市场,比我们想象中要萎缩得快。加上内部调整,远洋上半年离职率很高。最夸张的是设计部,几乎走了一半人。”知情人士向媒体称,听说有猎头直接拿着远洋地产的员工名单一个个打电话“挖人”。

“这个人员流动率是正常的。调整后,我们看到一些年轻员工担任了比较重要的岗位,效率也有一个提高。”周秋实说,但高管的收入有一些下调,业绩完成得好才能补回来,普通员工则没有影响。